Сертификаты
Вы здесь
Как определить степень готовности объекта незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства (ОНС) – это сооружение, строение, здание или другой объект, капитальное строительство которого нуждается в завершении. В этот перечень не входят временные постройки, навесы, киоски и подобные им объекты.
Учет и оперирование понятием ОНС в наши дни особенно необходимо, так как в виду рыночной экономики рынок недвижимости находится в свободном плавании и от государства зависит лишь косвенно. Это является причиной возникновения ситуаций, когда строительство остается незавершенным, главным образом из-за нехватки средств у застройщиков или инвесторов. В таком случае ОНС может быть законсервирован до более благоприятных времен или стать предметом купли-продажи. Именно в этом случае важно правильно определять степень готовности ОНС.
Оценку ОНС выполняют, руководствуясь такими целями:
- При необходимости постановки ОНС на баланс организации.
- При продаже или покупке ОНС, имеющегося в наличии. В нынешнее время наиболее часто застройщики и не планируют возведение готового здания, так как это требует существенных затрат по оформлению техдокументации, подключению коммуникаций, ввода в эксплуатацию и т.д. Вместо этого ОНС приобретают сторонние организации, которые инвестируют средства в доведение объекта до желаемого вида.
- При необходимости принятия решений по дальнейшему использованию ОНС. В зависимости от степени завершенности строительства здание может быть достроено или использовано как основа для постройки другого сооружения.
- Для определения рыночной стоимости ОНС на текущий момент.
- Для сравнения рыночной и строительной стоимости возводимого объекта.
- При необходимости оценки земельного участка, на котором находится ОНС. В эту категорию попадают долгострои или законсервированные объекты, завершение строительства которых значительно выше, нежели постройка нового сооружения или здания с нуля. Происходит это по причине физического и функционального износа ОНС.
Классификация ОНС по качественному состоянию
Она применяется для правильного определения степени завершенности и качества ОНС и включает в себя:
- объекты, при возведении которых соблюдаются нормативные сроки;
- объекты, возведение которых превышает нормативные сроки;
- объекты, возведение которых временно приостановлено;
- законсервированные объекты;
- объекты, строительство которых прекращено.
При этом учитываются особенности возводимых объектов: их назначение, физическое состояние, возможность смены профиля, процент готовности, термин простоя без строительных работ, срок строительства и другие. По каждому параметру вычисляется процент завершенности.
Оценка ОНС важна и в том случае, если застройщик или подрядчик не в состоянии выполнить заявленный объем работ, что вызывает необходимость возмещения средств, вложенных инвесторами в строительство. Такое, к сожалению, не редкость, когда речь идет о долевом участии будущих жителей строительстве многоквартирного дома. В зависимости от степени готовности объекта принимаются решения по завершению его строительства или выхода инвесторов из числа пайщиков. В этом случае важно провести оценку ОНС на текущий момент времени, чтобы точно определить его рыночную стоимость, что напрямую будет влиять на принимаемые решения по его дальнейшей участи.
Любой ОНС рассматривается с точки зрения доходного и затратного подходов. При учете правильно проведенной оценке владелец может прогнозировать свои дальнейшие действия относительно имеющегося объекта.